Die Situation: Zinsbindung läuft aus
Das Ende der Zinsbindung ist ein Moment wo viele Leute einfach das Prolongationsangebot der eigenen Bank annehmen und weitermachen. Ich finde das verständlich, aber es ist fast immer ein Fehler. Die Bank weiß, dass die meisten bleiben und preist das ein. Mit dem kostenlosen Darlehensrechner von Zinsora kannst du alle Szenarien direkt durchrechnen.
Deine drei Optionen im Überblick
Läuft die Zinsbindung aus, hast du in der Regel drei Möglichkeiten, oft auch in Kombination:
Option 1: Sondertilgung leisten
Du zahlst einen größeren Betrag auf einen Schlag zurück und reduzierst damit die Restschuld. Viele Banken erlauben bis zu 5–10 % des ursprünglichen Darlehens pro Jahr als Sondertilgung, zum Zeitpunkt des Zinsbindungsendes oft ohne Vorfälligkeitsentschädigung sogar darüber hinaus.
Option 2: Anschlussfinanzierung / Umschuldung
Du nimmst das Darlehen zu neuen Konditionen auf, bei deiner Hausbank oder einer anderen Bank. Die Restschuld bleibt gleich, aber der Zinssatz ändert sich. Derzeit (2026) liegen die Zinsen für 10-jährige Zinsbindungen bei ca. 3,5–4,5 %.
Option 3: Kapital in ETFs investieren statt tilgen
Statt das angesparte Kapital zur Tilgung zu nutzen, investierst du es in einen breit gestreuten ETF. Historisch lagen die Renditen bei 6–8 % p.a., aber ohne Garantie für die Zukunft.
Option 1: Sondertilgung leisten, wann es sich lohnt
Eine Sondertilgung lohnt sich immer dann, wenn der gesparte Zinsaufwand höher ist als die entgangene Anlagerendite. Die Faustformel ist einfach:
Rechenbeispiel: Sondertilgung von 30.000 € bei 4 % Zinssatz
Restschuld nach Zinsbindungsende: 180.000 €
Neue Zinsbindung: 10 Jahre bei 4,0 %
Monatliche Rate ohne Sondertilgung: ca. 1.061 €
Mit 30.000 € Sondertilgung (Restschuld: 150.000 €): ca. 883 € monatlich
Ersparnis über 10 Jahre: ca. 21.360 € an Zinsen
Vergleich ETF: 30.000 € bei 7 % Rendite nach 10 Jahren: ca. 59.000 € (Kursgewinn: +29.000 €, aber Abgeltungssteuer ca. 25 % auf den Gewinn: ca. 7.250 €)
Netto-ETF-Vorteil: ca. 21.750 € gegenüber 21.360 € Zinseinsparung, knapp!
Bei 4 % Zinssatz ist es ein echtes Kopf-an-Kopf-Rennen. Ab 4,5 % wird Sondertilgung klar besser. Unter 3,5 % spricht die Mathematik für ETFs.
Option 2: Umschuldung zur Anschlussfinanzierung
Die Anschlussfinanzierung ist der häufigste Weg, du musst hier jedoch aktiv verhandeln, nicht einfach das Angebot deiner Hausbank akzeptieren.
Was du bei der Umschuldung beachten solltest
Mindestens 3 Angebote einholen: Der Zinssatz kann je nach Anbieter um 0,3–0,8 Prozentpunkte variieren. Bei 150.000 € Restschuld über 10 Jahre macht das bis zu 12.000 € Unterschied.
Forward-Darlehen prüfen: Bis zu 3 Jahre im Voraus kannst du dir einen Zinssatz sichern, sinnvoll wenn du steigende Zinsen erwartest. Typischer Aufschlag: 0,01–0,03 % pro Monat bis zum Start.
Zinsbindung wählen: 10 Jahre Zinsbindung ist der Klassiker. Bei aktuell mittlerem Zinsniveau sind auch 15 Jahre eine gute Absicherung.
Option 3: Kapital in ETFs anlegen statt tilgen
Wenn der Hypothekenzins deutlich unter 4 % liegt, spricht die Mathematik für ETFs. Die Überlegung: Du zahlst günstige Kreditzinsen und erzielst gleichzeitig höhere Renditen am Aktienmarkt.
Beispiel: 30.000 € in MSCI World bei 3,5 % Hypothekenzins
Zinslast der 30.000 € über 10 Jahre: ca. 10.500 € (vereinfacht)
ETF-Rendite bei 7 % p.a. nach 10 Jahren: ca. 59.000 € → Gewinn: 29.000 €
Abzüglich Steuer (25 %): Netto-Gewinn ca. 21.750 €
Vorteil ETF gegenüber Tilgung: ca. 11.250 €, klar besser
Der entscheidende Haken: Die ETF-Rendite ist nicht garantiert. In einem schlechten Jahrzehnt (z.B. 2000–2010) wäre der ETF-Investor schlechter dagestanden. Wer die Volatilität nicht erträgt, ist mit Sondertilgung emotional besser aufgestellt.
Direkter Vergleich: Zahlen
Sondertilgung vs. ETF bei verschiedenen Zinssätzen
Annahme: 30.000 € Kapital, 10 Jahre, ETF-Rendite 7 % p.a. (vor Steuer)
Zinssatz 3,0 %: Tilgung spart ~9.000 € Zinsen | ETF bringt ~21.750 € netto → ETF deutlich besser
Zinssatz 3,5 %: Tilgung spart ~10.500 € Zinsen | ETF bringt ~21.750 € netto → ETF besser
Zinssatz 4,0 %: Tilgung spart ~12.000 € Zinsen | ETF bringt ~21.750 € netto → ETF knapp besser
Zinssatz 4,5 %: Tilgung spart ~13.500 € Zinsen | ETF bringt ~21.750 € netto → nahezu gleich
Zinssatz 5,0 %: Tilgung spart ~15.000 € Zinsen | ETF bringt ~21.750 € netto → Tilgung sicherer, ETF knapp besser
Zinssatz 5,5 %+: Tilgung klar empfehlenswert, risikofreie Rendite durch Zinseinsparung
Wann was sinnvoll ist, die Entscheidungshilfe
Tilge, wenn...
- Der neue Zinssatz über 4,5 % liegt
- Du Börsenvolatilität schlecht verkraftest
- Das Darlehen noch sehr lange läuft (viel Zinsaufwand ausstehend)
- Du finanziell unabhängig vom Kredit werden willst
- Du ohnehin schon ein gut gefülltes ETF-Depot hast
Investiere in ETFs, wenn...
- Der Zinssatz unter 3,5 % liegt
- Du einen langen Anlagehorizont von 15+ Jahren hast
- Du Kursschwankungen von 30–50 % aussitzen kannst
- Noch kein ETF-Depot vorhanden ist (Diversifikation sinnvoll)
- Der Kredit sowieso in 5–10 Jahren abbezahlt ist
Kombinationsstrategie, oft die klügste Lösung
Viele Finanzexperten empfehlen: Teile das Kapital auf. Z.B. 15.000 € Sondertilgung (Schulden reduzieren, Sicherheit) und 15.000 € in ETFs (Renditechance). Du profitierst von beiden Welten und gehst kein extremes Risiko ein.